曾有着"北京最贵商铺"的高和萃，如今却深陷水火之中。2月12日，北京商报记者走访看到，位于东三环的博瑞大厦中，配套商业高和萃仅有不足20家商户营业。同时，高和萃的所在大厦前不久刚被凯德接手。凯德的进驻，能否将高和萃拉出深渊？专家分析指出，作为办公楼区的配套商业，如何使自身发展脱离周边环境影响，保持自身发展的独立性成为当下此类商业项目的发展重点。

闲置多时 项目空置率高

凯德星贸正改造得如火如荼，而大厦中的商业项目高和萃却有些落寞。位于博瑞大厦地下1层至3层的区域正是曾被高和资本收购的首个商铺项目，如今却已被抛售。

(相关资料图)

在记者走访时看到，目前高和萃只有不足20家店铺入驻，商场内店铺空置率较高，相关资料显示，在高和萃开业之初，有奔驰、金悦利湾、RICCI咖啡等品牌入驻，现如今高和萃内仅有品牌不足20家，上述入驻品牌均已撤店。同时，现阶段该商场1-2层的店铺部分为民生银行及中国电信的办公用地。目前，商场内入驻店铺多为餐饮类店铺，暂无零售品牌店铺入驻。高和萃内的入驻商家向北京商报记者透露，此类空置情况的存在已持续至少半年时间。

对于高和萃现阶段的发展状态，高和萃的原管理公司高和资本向北京商报记者表示，高和萃项目在多年前就通过零散出售的方式被出手，目前高和资本不再管理高和萃项目。同时，记者发现，现阶段高和萃项目的运营管理方为众盈物业，天眼查显示，众盈物业成立于2016年，是一家从事以房地产业为主的企业，对于高和萃项目的未来发展状况，截至发稿，众盈物业暂未回复。

据悉，高和资本在2011年收购了博瑞大厦项目的商业部分，对其进行整体改造，并命名为"高和萃"。该项目于2011年4月开始统一招租，在运营一段时间后，把带有稳定租约的商铺整体销售。有公开报道显示，高和萃曾经创下28万元/平方米的商铺成交价格纪录，被称为"2012北京最贵商铺"。当时，北京首家烹然四季选择在此落户。

迎合整栋建筑定位

高和萃在开业之初就号称"东三环可唯一投资的精品店铺"，在曾经的招商资料中显示，高和萃是"带精装修资产"，仅高和投资的合伙人及"友好投资者"才能进行购买，购买后将有高和为高和萃项目进行统一的招商运营和资产管理服务。

资料显示，高和萃总计7.8万平方米，共计四层。在最初的发展规划中，高和萃项目预计B1层为咖啡、快餐等快餐饮业态，1-2层引入展厅、超市等体验业态，3层为大型商务餐饮。

虽然对于高和萃下一步规划无从所知，但凯德负责的整栋大厦的规划已经出炉。北京商报记者从凯德集团获悉，博瑞大厦在收购之后正式更名为凯德星贸，转型后的凯德星贸是凯德集团星贸线在京的首个品牌，该产品线的首个项目位于上海市静安区苏河湾CBD的核心位置。同上海苏河湾项目定位类似，未来北京凯德星贸项目也将以全球类企业作为招商重点，随着凯德星贸项目的入市，高和萃想要维系生存，应迎合凯德星贸的改造计划进行改造以辐射新的目标客群。

"目前招商工作已正式启动，预计3月公布项目具体的改造方案，改造完成后将于今年下半年重新入市"，凯德相关人员透露。

对此，北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳指出，配套办公楼的商业项目受周边环境影响较大。高和萃、金安环宇荟、平安幸福荟等配套商业均为小体量商业项目，拥有天然的发展客群，依靠周边的办公项目，所属客群拥有较大的消费潜力，在享受客群福利的同时，却不得不受办公项目资源的影响，随办公项目发展趋势变化。而高和萃项目随着凯德星贸的改造完成，或随着辐射客群的进一步优化，推动自身转型升级。

保持配套商业的独特性

在仲量联行发布的中国40城办公楼市场年度盘点与展望中显示，2022年北京办公楼高开低走，净吸纳量收至19万平方米，同比下降81%。世桦嘉润CCRA也在2022年北京写字楼市场回顾中指出，2022年下半年，北京甲、乙级写字楼均未有新增项目入市。

在市场发展下行阶段，作为办公楼区的配套商业项目如何逆势而上，面对消费市场的整体承压，穿越行业低谷成为当下的发展重点。对此，赖阳表示，商业项目内的业态组合十分重要。办公配套商业受自身体量及周边环境限制，多层次的餐饮业态搭配将成为项目发展占比重点，不仅于商务餐饮品牌，快餐类餐饮同样是重点，依托餐饮品类搭配适应的零售业态，如健身、理发、SPA等体验服务类业态，增加消费者驻店时间。

同时，中国百货商业协会秘书长杨青松表示，做好项目定位是配套商业的发展重点，在做好项目定位的基础上根据定位匹配空间。同时，打造数字化能力，提高管理效率同样重要。

"建立品牌商生态体系，确保有充足的与定位一致的商户资源。另外，创造优秀的顾客体验，包括停车、商业环境、购物动线等，做到品牌和服务两手抓。"杨青松强调。

北京商报记者 刘卓澜 王思琦 文并摄

关键词： 商业地产